中报观察 | 金茂服务成长曲线

观点网8月28日晚间，金茂服务发布上市以来第二份中期业绩报告。

整体来看，上半年收入和毛利均有不同程度提升。其中，总收入约为13.53亿元，较上年同期增加23.4%；毛利同比增加0.4%至3.574亿元；期内利润1.485亿元，利润率约11%。

去年以来，物业行业收并购扩张阶段已告一段落，转而进入规模有质增长的高质量发展阶段，金茂服务也在更具长期价值的可持续发展道路上前行。

截至6月30日，金茂服务合约建筑面积为9448万平方米，在管建筑面积为7098万平方米，较去年同期分别增长35.8%及56%。

与此同时，金茂服务独立性发展能力进一步增强，第三方在管面积同比增长89.5%，占总在管面积的比例达47.8%。

进入下半年，金茂服务预计宏观政策推动经济复苏的力度将进一步增强，社会、居民、企业等市场主体对高品质物业管理、综合设施服务的需求亦将稳步增长。

显然，该公司已做好应对未来的准备。

金茂服务表示，相信集团拥有充足的财务资源及未来收入将足以支持当前的营运资金需求及未来扩张。

增长的拆解

从服务类别来看，金茂服务主要提供物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。今年上半年，除非业主增值服务外，其他两项业务的收入均有较大幅度提升。

具体而言，物业管理服务主要包括涉及住宅小区、商业物业以及学校、政府设施等公共物业，该项收入由去年同期的5.407亿元增加至7.498亿元，增幅达38.7%。主要原因是业务扩张导致的在管建筑面积增加。

中报显示，截至2023年6月30日，金茂服务总在管建筑面积由上年同期的4550万平方米增加至7100万平方米，包括276个住宅小区和167个非住宅物业。

社区增值服务分为美居平台服务、社区生活服务、社区空间运营服务、房地产经纪服务。上半年，该项收入约3.8亿元，增幅高达54.5%。

关于该项增长，金茂服务表示，原因主要有三：

其一，期内美居平台服务团队持续扩张，金茂服务挖掘存量业务，围绕美居平台服务拓展多种产品类型，室内装修平台服务收入同比增长约113.7%至1.03亿元；其次，房地产经纪服务收入增加，由2022同期的4690万元增加至8540万元，增幅约82.1%；此外，随着业务规模扩张，在管物业数目增加，社区空间运营服务收入同比增加约37.5%至1.178亿元。

生活服务方面，上半年金茂服务组织年货季、花样焕春、春日清洗季等主题活动，为业主带来丰富多彩的生活服务，迎合了业主品质生活需求，收获业主口碑的同时，收入同比提升13.3%。

值得注意的是，除收入同比增加外，上述物业管理服务、社区增值服务两项业务在金茂服务总收入中的占比也均有不同程度提高，分别由上年同期的49.3%、22.4%上升至55.4%、28.1%。

非业主增值服务收入则呈现同比下降，在总收入的占比由上年同期28.3%降至16.5%。

非业主增值服务包括向物业开发商提供案场协助销售服务、咨询、智慧园区、分户房修及其他增值服务。上半年，金茂服务该项收入为2.236亿元，同比降幅约28%。对此，金茂服务表示，减少的主要原因是来自前期规划及设计服务以及交付后服务的收入减少。

非业主增值服务收入的变化，也进而影响到贸易应收款项。金茂服务应收关联方贸易款项结余由截至上年末的4.016亿元降低至截至本期末的3.771亿元。

应收第三方的贸易款项主要与物业管理费有关，结余由截至上年末的3.932亿元增加至期末的6.793亿元，主要是由于截至2023年6月30日止六个月业务拓展及在管建筑面积增加，导致物业管理收入增加所致。

截至期末，金茂服务毛利率约26.4%，较上年同期降低约6.1个百分点。

分业务来看，物业管理服务毛利率由上年同期的17.2%下降至16.7%，主要由于期内为提升服务品质，清洁及绿化养护成本增加所致。

非业主增值服务毛利率由47.8%降低至38%，主要是由于前期规划和设计服务以及交付后服务的收入减少，金茂服务表示，与所提供的其他非业主增值服务相比，该等服务通常产生更高的利润率。

社区增值服务毛利率由46.7%下降至38.8%，是因为本期社区增值服务规模显著扩大，由此导致的人员配置及资源配置的支出增加。

有准备之战

今年以来，金茂服务在管面积取得较大进步。

截至6月30日，金茂服务合约建筑面积约为9450万平方米，在管建筑面积约7100万平方米，较去年同期分别增加约35.8%及56%。在管物业项目443个，覆盖全国75个城市，遍及长三角、京津冀、珠三角、成渝经济区等国家经济活力高的核心区域，其中一二线城市占比约90%。

与此同时，金茂服务独立性发展能力进一步增强，第三方在管面积同比增长89.5%，占总在管面积的比例达47.8%。

通过市场化竞争，以单体拓展、股权合作等方式，金茂服务分别在住宅、商办、产业园区、城市服务领域取得收获，实现了高品质住宅、商业、写字楼、产业园、博物馆等多业态项目的成功拓展。

据金茂服务此前披露的外拓“成绩单”，该公司今年以来在城市运维、政府公建、文化场馆等方面多点开花，陆续进驻青州博物馆、金华未来科学城东湄片区、中国宏泰发展国际航空工程中心等项目。

商办楼宇、产业园区、住宅等业态上，金茂服务也取得不同程度的进展。具体包括北京国际商报社、上海太平金融大厦、南京国宁电子研发中心、湖南永州道县高新区产业园、江西蓝星星火有机硅产业园、北京融科橄榄家园、天津颐湖居等项目的拓展，以及新签约了雄安城市服务以及河北龙河新城城市服务两个城市服务项目。

中报显示，期内销售成本为9.96亿元，同比增34.4%，金茂服务认为该增加与期内收入增长趋势一致，主要是由于在管物业数目增加所致。

上年末至本期末，金茂服务预付款项、其他应收款项及其他资产分别为约6.127亿元及约8.097亿元，主要由于车位经纪服务规模增加，支付的履约保证金增加。

贸易应付款项主要指金茂服务在日常业务过程中向供货商购买货品或服务的付款义务。

应付贸易款项由截至2022年12月31日的4.561亿元增加至期末的5.948亿元，主要是由于业务扩张所致，反映采购安保及保洁服务以及设施及设备维护服务增加；应付关联方贸易款项与向关联方采购的信息技术服务、餐饮服务及其他商品和服务有关。

上半年的规模增长及业态突破，金茂服务需要时间慢慢消化，而成长的代价显然也在可控范围内，并已为更长久的未来机会做好相关准备。

金茂服务指出，为管理集团现金，维持稳健的流动资金和确保已准备好利用未来的增长机会，集团已采纳全面的库存政策及内部控制措施审阅及监控财务资源，并始终维持稳健的财务状况及充足的流动资金。

截至期末，金茂服务并无未偿还借款及任何银行借贷。

管理层相信，集团拥有充足的财务资源及未来收入，足以支持集团当前的营运资金需求及未来扩张。

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