楼市小阳春歇火？广州五一新房去化率仅15%，保利前四月稳坐榜一大哥

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重点城市2、3月出现的楼市“小阳春”给地产人增加不少信心，多家房企高管在2022年度业绩会上对市场的复苏态势持乐观态度。但从4月和五一期间的销售表现看，楼市压力不减，企稳还需时日。

中指研究院数据显示，4月市场活跃度回落，重点100城一手房成交面积环比下降超20%。五一期间（4月29日-5月3日）销售整体表现也较为平淡。在去年低基数的基础上，代表城市成交规模较2022年五一假期增长约25%，但假期日均成交面积较2019年同期下降22%。

一线城市市场反应也一般。广州五一期间新房成交了10.3万平方米，成交规模居代表城市之首，但据克而瑞数据，尽管开发商推出最高减免30年物管费、秒杀价、购房立减等促销，全市推出的3155套新房仅去化466套，整体去化率15%。南沙区在节前传出政策调整消息的前提下，区域平均去化率仅9%。

房价继3月份转涨后继续环比微涨。中指研究院监测的100个城市中，4月一手房平均价格为16181元/平方米，环比上涨0.02%、同比下跌0.07%，环同比涨跌幅均与3月持平；环比下跌的城市有44个，较上月增加5个。

但二手房价格继续承压，百城均价为15826元/平方米，环比下跌0.14%，跌幅较3月份扩大0.09个百分点；同比下跌1.28%，跌幅扩大0.16个百分点。其中，76城二手房价格环比下跌，较上月增加8个。

中指研究院认为这主要受市场挂牌量持续走高所影响。如在4月上旬，杭州二手房挂牌量就达到了21万套，创下历史新高。但据贝壳杭州数据，二手房网签单量结束春节后一路攀升的态势，4月全月仅网签了7635套，环比3月下跌30%。

市场转淡直接影响房企的销售成绩。4月单月，TOP100房企销售额环比下降17.4%。不过，与去年同期相比，情况有所好转。今年前4月，百强房企销售总额为2.39万亿元，同比增长12.8%，4月单月的销售总额同比上升29.9%。

行业集中度则进一步提升。销售额在千亿以上的房企有6家，较去年同期增加3家；第二阵营（500-1000亿）企业8家，较去年同期增加2家。今年前4月，TOP10房企销售额均值较上年增长17.1%，达1023.1亿元；TOP11-30房企销售额均值增速最快，较上年增长18.5%，为337.8亿元。

TOP3阵营再次发生变化，碧桂园跌至行业第四名，保利发展(行情600048,诊股)、万科、中海地产霸榜行业前三。其中，保利发展“守擂”成功，继续稳坐行业头把交椅，且与第二名万科的距离逐渐拉大，销售额差距由前3月的144.7亿元增至222.2亿元。

土地市场进一步分化。从房企新增投资的城市看，向核心城市聚集的趋势日益明显。中指研究院数据显示，一线城市成交规划建面、土地出让金均同比正增长，二线及以下城市则同比负增长，且三四线城市负增长幅度更大。

这源于房企对投资“安全性”的考量，以致于热点城市拿地难度加大，弱能级区域土拍热度则持续低温运行。4月25日，杭州土拍推出12宗宅地，8宗地触顶摇号；北京朱辛庄地块吸引42家房企参拍报名，创北京地块参拍企业数量纪录。非核心一二线城的土地则仍以底价成交为主，如郑州在首轮土拍中推出11宗地块，其中10宗底价成交；长春推出8宗地块，其中7宗底价成交。

在房企格局洗牌的同时，城市供地计划也出现了分化。从已公布2023年供地计划的16个城市看，商品住宅供地计划同比降幅约两成，其中仅厦门、广州两城增加了商品住宅用地供应，增幅分别为28.38%、25.73%。沈阳、重庆、长春等城市因2022年供地计划完成率低，2023年大幅减少了商品宅地的供应。

数据显示，沈阳、重庆、长春2022年宅地供应完成率分别为27.43%、16.02%、16.11%，今年的新增供应量分别下降了69.84%、60.24%、45.16%。中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，新房库存量大、土地出让金依赖程度高、地方债务化解难度大的二线城市，在两难之下有较大可能将启动新一轮棚改，同时减少供应、增加需求。

除了购房需求有待进一步激活和释放，4月自然资源部宣布我国全面实现不动产统一登记，对楼市情绪造成一定影响。中指研究院分析师孟新增认为，当前并不是进行房地产税试点的合适时机，短期房地产市场仍需要政策支持。4月28日中央政治局会议对楼市的定调不变，表明宽松政策仍有空间，预计一线城市调控或以微调为主，因区施策。二线城市政策放松力度将持续加强，核心区外有望逐步取消限制性政策。

对于市场趋势，孟新增表示，二季度全国房地产市场或逐渐趋稳，热点城市在政策优化及供给端改善等因素带动下，市场活跃度有望保持，但多数城市市场调整压力仍然较大。

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