住房商业贷款利率 实际贷款利率目前来看变化不大

根据中国人民银行于今年8月25日发布的第16号公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成贷款利率，而此前，银行的个人住房贷款的利率是按央行基准利率浮动一定比例确定，这种变化，被称为贷款利率“换锚”。

个人住房贷款利率的“变化”牵动很多人的心。那么，“换锚”之后，现行的利率水平会有什么变化，贷款人实际要支付的利息是增加还是减少?未来的贷款政策会有什么变化呢?记者上周走访了我市多家银行，得出了一个让贷款人可以宽心的答案：实际利率基本上没变化，不过今后浮动的频率可能会加大。

所有银行的贷款利率

均已“换锚”

根据央行的第16号公告，各银行均要在10月8日起对新的个人住房贷款实施“新政”，即利率的“参照标的”从央行的基准利率切换到市场报价利率(LPR)。上周记者走访了温州多家银行了解到，工农中建交等大型国有行都已经按照央行的政策，在规定时间实现了利率“换锚”，部分股份制银行则动作更快，以招行为例，在央行8月底下发第16号公告确定时间表后，立马着手准备，在9月上旬即对新开办的贷款业务采用新的方法。据温州招行相关负责人介绍，该行9月份办理的新的贷款业务，就有接近一半是按照新的办法办理的。

央行16号公告明确了个人住房贷款利率“换锚”的时间表，而8月17日发布的15号公告则列明了贷款市场报价利率报价的形成，并督促各银行运用贷款市场报价利率定价，在15号公告里，要求“换锚”的贷款不限于个人住房贷款。因此，10月8日对个人住房贷款换锚是“硬规定”，其他类贷款尚没有明确的时间要求，不过像招行等不少股份制银行，已经同期切换了多数贷款品种的利率参照标的，即参照LPR确定利率。

据悉，此前央行的贷款基准利率分三档，分别是一年以内(含一年)，利率为4.35%;一年至五年(含五年)，利率为4.75%;五年以上，利率为4.9%。而目前市场上可供参考的LPR则是两个，分别是一年期与五年期，银行的一年期和五年期以上贷款参照相应期限的贷款市场报价利率定价，一年期以内、一年至五年期贷款利率由银行自主选择参考的期限品种定价。

据悉，LPR的数值每个月公布一次，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。而这个数值则采用国内18家各个类型的银行的报价并经过加权平均等一系列计算之后得出，充分体现了市场的真实价格。最新一期的一年期LPR为4.2%，5年期为4.85%。

实际贷款利率

目前来看变化不大

个人住房贷款普遍期限较长，5年以上比较多见。以最新一期的LPR与央行基准利率为例，前者4.85%，后者4.9%，相差0.05个百分点，但银行人士说，这不是实际利率的真正差距。

某股份制银行个贷部负责人告诉记者，目前我市多数银行对个人首套住房贷款的利率实施的是在基准利率基础上上浮10%或15%，即实际利率在5.39%以上。而采用市场报价利率之后，基本上每家银行都会在基准价上加上一定的基点来实现跟原先实际利率的“对接”。如工行温州分行，此前的个人住房贷款利率是首套房上浮10%，即5.39%，二套房上浮15%，即6.64%。新政实施之后，首套房的利率是在4.85%的基础上加54个基点，实际利率还是5.39%;二套房利率是在4.85%的基础上加79个基点，实际利率还是5.64%。

上述负责人告诉记者，在这个政策实施之前，央行对银行的贷款利率只给出基准价作为参照，银行在执行时可根据实际情况上浮或者下浮，但是新政对个人住房贷款的利率下限做出了规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。那么，对国内部分首套房利率采用基准利率下浮优惠的城市来说，算下来就是提高了利率了。即如果某银行在某城市的首套房贷款利率基准下浮5%，那么实际利率就是4.655%，而新的政策规定不能低于当期的LPR即4.8%，所以对于这样的城市来说，个人住房贷款利率就是上升了。

该负责人说，根据央行的公告，新政实施后，各地按照“因城施策”原则，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。这个“指导方针”实际上跟此前银行在发放贷款时的考虑是一致的。同一贷款类型，在同一个城市，由于存在同业竞争，最终大家会形成一个默契，不同银行之间差别不会太大。新政实施之后，也不太可能会出现哪家银行利率特别高哪家特别低的情况。

未来的利率变化

会更加频繁

10月8日新政实施，各银行的个人住房贷款利率“平稳过渡”，那么，未来是否也会一直“波澜不惊”呢?上述银行负责人说，理论上，今后利率变化的频率会大一些。

招商银行温州分行一位个贷经理告诉记者，由于LPR每月20日报价一次，波动性大于此前基准利率，因此银行审批时长等因素会影响申请人最终获得利率。即假设本月20日前申请贷款，在20日之前获批，首套房贷利率执行5.39%，二套房执行5.64%。如果在20日之后获批，则利率无法预估，要看届时LPR最新报价。

另外，决定贷款的利率水平除了LPR外，还取决于在在此基础上的上下浮动基点。各个银行会根据所在区域的情况，针对不同客户、不同业务去确定这个浮动比。

从更长时间周期来看，以LPR为基准形成的房贷利率，浮动可能性更大。根据此前的规定，个人住房贷款利率如遇央行基准利率的调整，则原来已经办理的贷款在次年的1月份开始进行调整，即理论上一年最多调整一次，如基准利率在当年没有调整，则原来的贷款利率持续不变。而新政之后，LPR每月报价一次，对于已经办理了贷款业务的人来说，怎么调整原来的利率现在还没有明确的说法，即便按照“老办法”每年的1月份按照新利率执行的话，最起码一年也会调整一次，这样一来，对于住房贷款的人来说，未来的利息支出的不确定因素就大大增加。

上述银行负责人说，这个针对个人住房贷款利率新政传递的信息其实还是比较明确的，它要求个人住房贷款的利率只能高于不能低于LPR，说明央行其实不希望住房贷款利率过低，而较高的个人住房贷款利率实施之后，又反过来会推高LPR的数值，然后下一次的住房贷款利率会比上一期更高，所以，“只升不降”可能是未来一段时间的趋势。

“当然，住房贷款利率换锚只是众多贷款利率换锚的一个标志性事件，未来所有的贷款利率都会由市场来定价。”该负责人说，让市场去定价利率，才是真正的市场行为，更长期来看，它能真正保持贷款利率的平稳，实现金融市场的有序良性竞争。

来源: 温州商报

关键词： 住房商业贷款利率