红星美凯龙出售红星地产 聚焦主业发力“轻资产”

3月28日，红星美凯龙与远洋资本完成签约，将旗下红星地产打包出售给远洋资本，接盘价格约为200亿元人民币。

自2009年起，红星美凯龙布局家居版图的同时开始进军房地产开发领域，依托家居广场捆绑拿地，地产业务逐步扩张。近几年红星地产整体发展比较好，2020年全年销售规模达到500亿-600亿，去年利润率约为10%。

业内认为，红星美凯龙将旗下最优质的房地产业务板块溢价转让与近期资金压力有关。地产分析师严跃进向长江商报记者表示，此次出售一方面可以促使红星美凯龙更加聚焦家居等核心业务，另一方面也有助于回笼资金，缓解资金压力。而对于远洋资本来说，说明地产金融企业近期收购的机会在增加，通过此类收购，有助于获得优质资产。

红星地产200亿溢价转让

根据协议，红星地产将引入远洋资本作为战略投资者。本次交易完成后，远洋资本将获得红星地产18%的股权。

公开资料显示，红星地产主要负责红星系商业地产及住宅项目开发业务，截至目前在全国53座城市落子，累积项目百余个，包括商业住宅产品“红星天铂”和商业地产产品“爱琴海购物公园”品牌。

远洋资本的定位是集团旗下独立的投融资平台，负责住宅、开发以外的产业投资、融资业务。经过几年的快速发展、战略定位调整，远洋资本已发展成为专注于从事另类资产管理的专业机构。

红星地产方面称，在业务层面，红星地产和远洋资本关联的房企远洋集团将整合各自资源优势，建立和完善战略合作机制，不断扩大合作领域的广度和深度，在项目土地联动开发方面精诚合作、携手共进。

近几年红星地产整体发展比较好，2020年全年销售规模达到500亿-600亿，去年利润率约为10%。

“从此次收购事件来看，确实还是比较突然的。因为这两年红星美凯龙在地产业务方面表现还是比较积极的，所以把红星地产业务进行剥离和转让，确实出乎意料。”严跃进指出，从转让地产业务的角度看，一方面可以促使红星美凯龙更加聚焦家居等核心业务，另一方面也有助于回笼资金，缓解资金压力。对于远洋资本来说，说明地产金融企业近期收购的机会在增加，通过此类收购，有助于获得优质资产。远洋资本本身作为一家独立的企业，收购此类项目符合其业务发展需求。类似收购成本不高，后续收购的收益预计会比较大。

值得注意的是，此次出售的红星地产并不属于上市公司红星美凯龙，而是属于红星美凯龙控股集团有限公司旗下资产。在红星美凯龙集团旗下，上市公司红星美凯龙负责自持家居商场，重庆红星美凯龙企业发展有限公司则负责以百货商场为主的城市综合体，以及依托综合商业业态的住宅项目开发。

在观点指数发布的中国房地产销售TOP100榜单中，红星企发旗下的上海红星美凯龙房地产集团有限公司(红星地产)于2017、2018、2019年销售额分别为360.3亿元、520亿元及660.8亿元，2020年销售额小幅下滑至602.3亿元，位列TOP100房企第64位。

聚焦主业发力“轻资产”

红星美凯龙成立于1986年，2015年6月在港交所主板挂牌上市，2018年又在上交所上市，号称“中国家居零售A+H第一股”。

自公司2015年在港交所上市以来，公司在线下大力扩张门店，其中，自营商场数量由2015年的55家增加至2019年的87家，委管商场数量由2015年的122家增加至2019年的250家，商场总数量由2015年的177家增加至2019年的337家，增长约90.4%。

从红星美凯龙集团的经营情况来看，家居建材商场业务是公司的传统强势业务，家居建材商场业务的两大板块营业收入占比合计42.03%，毛利润占比合计60.73%，为集团的主要收入和利润来源，投资性房地产总规模更是超过900亿。

2020年受到新冠疫情影响，红星美凯龙业绩不容乐观。据其发布的业绩预警公告，2020年度，红星美凯龙实现归属于上市公司股东的净利润17.11亿元至19.71亿元人民币，同比减少56.0%至61.8%。而住宅销售亦是较为重要的营收来源，前九月贡献收入63.98亿元，占比35.9%。

业内认为，红星美凯龙将旗下最优质的房地产业务板块溢价转让与近期资金压力有关。

数据显示，2017-2019年末和2020年9月末，红星美凯龙集团的负债总额分别为1083.93亿元、1479.73亿元、1680.96亿元及1860.84亿元，资产负债率分别为67.46%、71.86%、71.93%和72.95%。

截至2020年9月末，红星美凯龙集团包含长期借款、一年内到期的非流动负债(有息部分)、应付债券、短期借款、长期应付款(有息部分)、其他非流动负债(有息部分)在内的有息负债为909.8亿元，占负债总额比例为48.89%。红星美凯龙账上货币资金仅62.2亿元，而一年期内到期的非流动负债高达124.98亿。

红星美凯龙近年来一直将“轻资产、重运营”作为发展关键词。其中最为显著的一点，就是逐步降低了自营商场的比例，通过扩大委管商场、战略合作经营和特许经营方式来拓展业务。

截至2020年底，红星美凯龙经营了92家自营商场、273家委管商场，通过战略合作经营11家家居商场;此外其以特许经营方式授权开业66个特许经营家居建材项目，共包括476家家居建材店/产业街。

出售地产业务也是缓解债务压力转型轻资产的一种有效方式。严跃进指出，这两年房地产发展确实面临很多问题，很多房企若是资金把控不到位，那么确实会面临资金的压力。所以从稳健操盘的角度看，也确实需要关注资金状况。这也说明地产板块在红星美凯龙中的运作可能效益相对偏弱，所以有剥离的考虑。一些在营销和投资拿地方面优势不大的企业，会关注此类操作，通过地产业务剥离来减轻负担和维持主业的发展。

关键词： 轻资产 红星美凯龙 红星地产