“三道红线”试点在即 房企调整“宜早不宜晚”

2020年是令人铭记的一年。疫情来袭，全球经济受创，中国成为世界主要经济体中GDP唯一正增长的国家。重生，或许是描述2020年中国房地产市场最恰如其分的词汇。这一年，中国经济韧性凸显，房地产表现超预期。

走过了“一季度冰封、二季度重启、三季度修复、四季度回暖”的反转曲线之路，可以预见的是，2020年中国新房市场销售将达17亿平方米、销售金额有望超过17万亿元，双双创下历史新高。回顾过去一年，三道红线、楼市打新、卖地金额创新高、物业上市等成为房地产行业年度关键词。

17万亿元销售额创新高

“房住不炒，因城施策”楼市调控主旋律没变，约谈与点名、人才落户、LPR利率转换、一城一策等调控政策频繁出台，11个月时间，各级相关部门发布调控政策高达458次。

在多重政策环境下，反应灵活的房地产企业紧急盘整全国供货系统，在销售较好的城市加大推盘力度，全力激活营销体系。直播卖房、打折卖房、渠道带客，线上线下等各种花式营销，“回笼资金是第一要务”为2020年房企的第一共识。

“疫情期间，居理新房平台纯线上成交了1600多套房，多是刚需项目，这是供应端和需求端的双向匹配。”居理新房CEO王鹏向《证券日报》记者表示，疫情并没有让购房需求消失。

“线上选房盲卖，8秒卖出了6亿元”，招商蛇口太子湾·湾玺上半年三次开盘、三次秒光，吸金近60亿元，这是今年上半年深圳楼市的缩影。进入11月份，这股热流仍未退烧，“几万人抢房，只要有资格买到就相当于赚了500万元”，深圳某网红盘的一次开盘，让资本市场新股惯用的“打新”被移入了楼市上演。深圳不是唯一一个，杭州、南京、成都、西安等城市“打新”收益也普遍偏高。

在“打新”热的传导下，房企拿地热情高涨。中原地产研究中心统计数据显示，截至2020年12月7日，超过30个城市卖地收入超过500亿元，其中上海、杭州、广州三城均超过2000亿元，南京等11个城市均超过1000亿元，多城卖地收入均刷新历史纪录。毫无疑问，这些土地储备将决定下一阶段相应房企将站在哪一阵营，头部企业地位不动摇，中型房企不稳定，小型房企难追赶，分化一直在加剧。

“城市分化、价格分化、产品分化、房企分化，行业竞争分化，但2020年出现了史上最好的一个‘金九银十’，新房市场在先抑后扬的局面下刷新了历史纪录。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，2020年全年，中国房地产市场销售额创下历史新高已成定局，有望达到17.2万亿元。10年前，这一金额为5.2万亿元。不得不说，中国房地产市场正以年均增长超过1万亿元的速度快跑。

“中国房地产真正发展的30年，前20年靠土地红利盈利，城市化速度快。2010年至今这10年，行业盈利主要靠金融红利，通过举债扩大规模，带来的结果是高杠杆高周转。”蓝绿双城创始人曹舟南向《证券日报》记者表示，“三道红线”的来临，对房地产行业最大的影响是，将彻底使其脱离金融红利期，进入“管理红利”时代。

“三道红线”试点在即

房企调整“宜早不宜晚”

坐享土地红利和金融红利的房地产企业，几乎从没考虑过向制造业学习，实施精细化运营管理，但“三道红线”监管新规的呼之欲出，让每一家高管层都感到焦虑，调整已“宜早不宜晚”。

众所周知，今年8月份，按照“剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%及现金短债比不得小于1倍”的触线标准，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档的消息在坊间流传。根据要求，12家试点房企从2021年起，正式进入为期两年半的“三道红线”测试期，到2022年底12家试点房企要实现降档，2023年6月底前，试点房企的“三道红线”全部达标。

三年时间，如何实现“三道红线”全部达标，对于多数房企并不是一件轻松的事。根据2020年上半年财报测算，全国43家主要房企中，“三道红线”全部达标的只有5家，而有12家房企同时踩中“三道红线”。

这一监管新规带来的巨变，市场已经初见端倪。据《证券日报》记者观察，头部房企普遍较为镇定，盘子大可回旋余地大，即便如此，龙湖等绿档房企也进行了增资扩股，“晴天补屋顶”意图明显;中型房企多数放弃进入新城市的计划，协商退地，停止三线、四线城市拿地，全力收缩战线;小型房企近年来融资一直较难，反倒适应性更好。

“抉择较为艰难的多是中型房企，如果继续冲规模，期限到了周转不开可能受重伤;如果选择降低杠杆率，可能再也没有机会提升市场占有率。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，今年，卖资产、增资扩股、引入战投等动作频发，可见房企背后压力非同寻常。

“近期，花样年与中融国际信托签订战略合作协议，斥资8亿元向花样年附属公司收购项目公司70%股权。”中型房企花样年相关人士向《证券日报》记者表示，旧改项目有着“长周期，高利润”的特点，如果可以通过股权调整方式实现短期变现，可覆盖项目前期成本，提前实现收益，降低杠杆率。

当然，除了上述标配动作外，加快周转仍是有效招数。“‘三道红线’监管新规即将来临，融资成本比房价上涨速度要快，房企卖得越慢越亏，所以，开发商普遍会转向高周转模式。”王鹏向《证券日报》记者直言，如同制造业一般，产品库存时间拖得越长，赚差价能力越弱。

“短期看，房企预期拿地支出减少，高度依赖销售回款，更多房企将‘回款率’作为经营管理的重要指标。”贝壳研究院首席分析师潘浩向《证券日报》记者表示，中期看，对有息负债规模增速的控制，将会固化现有房企的梯队结构，弯道超车现象难以再现，中期内很难再出现“黑马型”房企;长期看，融资新规将作为房地产行业在金融端长效机制的重要方向，行业严格监管常态化，风险整体下降。在此基础上，行业集中度加速提升，会更有利于管理红利型房企发展。

由此看来，“三道红线”对市场的影响是渐进式的。降低杠杆率、降低融资成本是开发商得以继续在地产圈经营下去的底线。在这一明确方向导引下，原来不打算拆分物业板块上市的房企也开始按捺不住了。

拆分物业IPO

降低财务成本

自2014年彩生活打响物业企业赴港上市第一枪后，物业企业在资本市场就开辟了新赛道。近几年来，内地房企陆续拆分物业板块上市，但从来没有出现今年这样集中递表上市的现象。

2020年收官之际，重量级物业企业仍在加紧上市。12月上旬，恒大物业和华润万象生活接连完成IPO，物业板块再添600亿港元市值成员。据天眼查App不完全统计数据显示，2020年以来，14家物业企业登陆H股，1家登陆A股，总量是2018年以前物业板块上市公司总数的近3倍。

另据中指研究院向《证券日报》提供的统计数据显示，截至2020年12月24日，37家港交所上市，物业企业市值超过7100亿港元，平均市盈率超过50倍;4家沪深上市物业企业市值约为350亿元。

6年时间，从一家企业赴港上市到整个港股该板块市值超过7100亿港元，不难看出，如今的物业服务业务已经不是开发商旗下一个辅助性业务板块，反而成为其现金造血的重要来源。

“房企分拆上市的背后逻辑，核心归为两点。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，一是缓解房企财务压力;二是通过资本市场融资扩大业务规模。

不得不说，目前上市的物业企业绝大多数都是从房地产企业母公司拆分出来IPO的，母公司的开发业务规模几乎决定了这家企业的营收规模。上市之后，第三方拓展能力、商业模式和盈利能力则决定着这家企业未来会成长为“月亮”还是“星星”。但不管是“星星”还是“月亮”，“蚊型”还是“巨鲸”，共识是，不能再等了。

“在当前国内经济形势和调控政策下，房企运营压力增大，而物业板块由于现金流稳定、轻资产、抗周期等优势成为房企抓手。”中指研究院常务副院长黄瑜曾在接受《证券日报》记者采访时表示，现在正是物业管理行业发展的黄金时期，市场空间大，资本的力量能推动物业服务企业快速发展。对于房企来说，在这个时候分拆物业上市，一方面能够抢占市场机遇，实现新的业务增长点;另一方面能够更专注地做好自身的开发业务。

更重要的是，物管行业是一个蓝海市场。中指研究院提供给《证券日报》记者的统计数据显示，保守预计，2020年末我国物业行业在管面积将超过250亿平方米，营业收入将超过6000亿元。综合估算，预计到2024年，全国物业管理行业营业收入约为9296.43亿元。

“近年来房地产行业进入存量市场，传统房地产开发领域利润率整体下滑。与此同时，物业行业万亿元量级的市场规模引发新的想象空间。”张大伟向《证券日报》记者表示，市场规模够大，IPO后还有资金输血渠道，不需要母公司砸钱支持扩张，同时还能贡献稳定现金流，是一笔很好的生意。

毫无疑问，物管行业成为好生意的背后，年销售量达到17万亿平方米的新房市场是重要支撑力。但是，经过了“冰与火”并存的2020年，未来的新房市场规模是否还能持续上涨，17万亿元销售额纪录是否能被刷新，尚是问号。

“预计未来十年房地产规模将从年销售17亿平方米逐渐减少到10亿平方米，未来经营模式、融资模式都会发生转变。”对未来新房市场规模发展趋势，严跃进表示。在他看来，从2021年起，房地产盈利空间将逐渐减少，企业负债率也将会降下来。如果 “三条红线”如期实施，那么部分房企可能出现资金链断裂的风险，因此，房企将面临大洗牌。

但不管未来房地产市场怎么发展，“房住不炒”这个定位会持续贯彻到底，目的就是推动房地产市场平稳健康发展。

关键词： 三道红线 土地市场 房企