房企偿债压力增大 11月一线城市房价涨幅稳中趋窄

“金九银十”刚过，各级城市房地产市场表现各不相同，但房价涨幅仍保持稳中收窄。12月14日，国家统计局发布数据显示，当月全国新房、二手房价格上涨城市数量分别达36城和44城。其中，一线城市新房、二手房交易市场仍火热。在企业促销冲刺策略下，北京新房价格出现环比下降;二三线城市由于政策频繁调控，环比涨幅回落或持平，但波动并不剧烈。时至年末，考虑到稳房价工作叠加房企偿债压力仍大，多家机构分析指出，房价涨势将大概率继续放缓，“一城一策”仍是调控主流。

北京新房价格环比降0.1%

数据端显示，11月一线城市新房、二手房市场表现余温仍在。经初步测算，11月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，较10月微落0.1个百分点。

从城市分项来看，当北京新房价格环比降0.1%、上海与深圳较上月持平时，广州环比涨幅达0.9%，带动一线城市新房价格整体上行。对此，广州中原研究发展部指出，今年下半年以来，广州新房市场成交高走，离不开新增房源持续、大量供应。据统计，11月广州新增新房供应162.4万平方米，环比增长63%，同比增长288%。

此外，北京新房价格虽呈现下降态势，但其市场交易表现依旧不俗。据万劲研究院统计数据显示，2020年11月，北京新房成交为6118套，较之10月份4573套多出三成，在低迷的银十之后，楼市明显回温。成交额355.93亿元，环比涨24.5%。

据介绍，当月由于年底开发商优惠促销意向明显，在全城16区中，有10个区普通住宅价格下降。其中，石景山单价下降近5000元，怀柔、延庆和昌平单价环比降达3000元。

与此同时，当月一线城市二手房价格较新房涨幅更甚，幅度也领衔其他各级城市。据统计，11月，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.5%。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。

与新房价格走势相同，广州二手房价涨幅同样领跑其他一线城市。对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，二手房涨价是由于深圳和东莞调控逐渐收紧，部分购房需求外溢至广州，一定程度上带动房价上涨。

二三线部分城市成交热度下滑

相较一线城市，二、三线城市在政策频繁调控下，新房和二手房价格涨幅相对保守，环比涨幅较10月持平或回落。新房价格方面，31个二线城市二手住宅销售价格环比涨0.1%，涨幅较10月回落0.1个百分点;35个三线城市二手住宅销售价格环比涨0.2%，涨幅与上月相同。

不过从数据来看，当月前述城市房价涨幅以稳中收窄为主，震荡并不剧烈。其中，太原、南昌、南充三城新房价格以0.4%的环比降幅领跌全国;长春、哈尔滨、济南、郑州、吉林和牡丹江地区环比降幅为0.3%;杭州、长沙、桂林、北海等城新房价格降幅达0.2%。

“随着越来越多的城市加入调控大军，房价上涨城市数量自7月以来呈现持续减少的趋势。”陈霄指出。据中原地产统计，自7月以来，全国已累计有杭州、东莞、郑州、长春等30城出台调控政策，为楼市降温;易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企为加快完成全年销售工作，有意识降价促销。

此外，当月二手房数据显示，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅较上月回落0.1个百分点。

“相较新房，二手房价格比较坚挺。”严跃进指出，涨幅较大的城市普遍聚集在一、二线，除了广州、深圳、北京，还有合肥、徐州、沈阳、厦门、西宁和银川等，这也说明房东预期在变。例如，合肥近期出现地王带动周边房东乘势涨价的现象。

不过，易居企业集团CEO丁祖昱也撰文提醒，虽然全国主要城市二手住宅市场在三季度已基本恢复正常且总量创下近两年新高点，但受热点城市调控政策加码影响，部分城市成交热度开始有所滑坡。

年末房价大概率继续放缓

“整体看，11月各地收紧调控的政策虽然力度不大，但依然代表了房地产调控的趋势是‘一城一策’。”中原地产首席分析师张大伟指出。据中原地产统计，11月单月，全国房地产累计调控33次，合计年内调控政策次数高达458次。

张大伟指出，从整体趋势看，预计12月房价继续上涨的趋势将依然持续，但逐步收紧的调控政策也有望平稳市场，预计年末房价会继续放缓;严跃进表示，近日西安、宁波等城调控政策继续收紧，也说明年底对于稳房价的工作依然急迫，各地都会对高价项目进行管控。

11月30日，西安市住建局等部门联合多部门发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从加强商品房预售管理、发挥差别化信贷调节作用、加强预售资金监管、加强房地产调控统筹管理四个层面调控升级;12月10日晚，宁波市住建局等部门也发布通知，在强化住房购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例四个方面进行调整。

市场调控层面外，需要关注的是，由于境内外到期债券影响，企业资金扩张受限。据统计，自“三道红线”融资新规发布后，过去3个月间企业发债规模均不及债务到期规模，其中11月境内外债券融资到期债务规模约837亿元，较10月增长2.6%。贝壳研究院预测，2021年到期债务规模预计可达12448亿元，同比增长36%，房企偿债压力仍继续攀升。

“对房企而言，当偿债压力增大，就需要积极寻求融资或其他方式。例如通过近期打折促销等手段，帮助加快资金回笼。预计这也将带来部分城市相关区域房价涨幅收窄甚至小幅下跌。”严跃进说。

丁祖昱指出，“综合来看，年底房地产市场仍不容乐观，成交即使有所回升，幅度也将有限”。其中，核心一、二线城市市场需求坚挺，随着年底房企加大供货力度，成交有望回升至高位。多数三、四线城市市场需求及购买力瓶颈显现，疫情加剧市场下行压力，即使年底供应放量增长，成交恢复幅度也会有限。(陶凤刘瀚琳)

关键词： 房价涨势 一城一策