等额本金与等息本金哪种好些？其实各有优劣

等额本息和等额本金是房贷的两种不同还款方式、这两种房贷还款方式其实各有优劣，并不存在哪种还款方式一定最好的说法，购房者要根据自己实际情况去选择、去分析，不要盲目听信所谓房产专家的言论，适合自己的才是最好的。

下面就详细解析两种还款方式的优势，方便各位根据自己的需求去选择。

一、等额本金、等额本息两种房贷还款方式差别。

1、总利息差异：等额本金总利息比等额本息少，100万贷款总利息少21万。

如果单纯从总利息角度来看，等额本金贷款方式比较好，总利息的支出比等额本息要少很多。

我举个例子便于大家理解，某购房者房贷100万，贷款30年，房贷利率按照基准上浮10%(5.39%)进行测算：

按照等额本金进行测算：购房者30年需要偿还贷款81万。

按照等额本息进行测算：购房者30年需要偿还贷款102万。

简单来说：购房者如何采用了等额本金的还款方式，利息将节省21万。

2、月供差异：等额本金月供比等额本息月供上涨30%，11年后的月供才能达到等额本息的水平

等额本金月供相比等额本息月供要上浮30%。等额本金虽然每月偿还资金都会递减，但每月递减幅度只有十几元，每年也就一百多块，需要十一年时间才能递减到等额本息的月供水平。

我再上文的例子进行解释，某购房者房贷100万，贷款30年，房贷利率按照基准上浮10%(5.39%)进行测算：

按照等额本金进行测算：购房者每月偿还月供7269元/月，每月递减十二元。

按照等额本息进行测算：购房者每月偿还月供5609元/月，每月保持不变。

最终测算结果：等额本金月供比等额本息月供上涨了30%，并且短期内无法缓解。必须递减到134个月后，也就是十一年之后才能达到等额本息的月供水平。

3、月供本金占比差异：等额本金月供中偿还本金占比比等额本息大，提前还款可以节省资金。

等额本息前期偿还资金大部分是利息，等额本金偿还资金中本金占比大，这就导致如果购房者提前还款，等额本金要比等额本息偿还的资金少。因为提前还款只有支付剩余的本金，利息由于还没有产生不需要支付，等额本金前期偿还资金大部分是本金，最后剩余的本金肯定比等额本息少很多。

我依然举个例子便于大家理解:

等额本金：假设购房者房贷一共100万，前期偿还的资金一共是二十万。按照等额本金的还款比例，其中八万是用于偿还本金的，十二万用于偿还利息的，也就是说剩余偿还的本金应该是100万-8万=92万，再加上前期偿还的二十万，最终购房者提前还款支付给银行的总资金是112万。

等额本息：假设购房者房贷一共100万，前期偿还的资金一共是二十万。按照等额本息的还款比例，其中四万是用于偿还本金的，十六万用于偿还利息的，也就是说剩余偿还的本金应该是100万-4万=96万，再加上前期偿还的二十万，最终购房者提前还款支付给银行的总资金是116万。

通过上面例子，等额本金的最终偿还资金肯定比等额本息要少。

4、资金档杆能力差异：等额本息资金杠杆能力强，同样月供贷的总资金比等额本金要高出30%。

同样的月供情况下，等额本息能贷到更多的资金，贷款总额比等额本金要上浮30%。

我们以5.39%房贷利率、贷款30年进行测算：同样7200左右的月供，等额本息可以贷款130万，等额本金只能贷款100万，贷款总金额上涨了30%。

二、购房者应该如何选择等额本金、等额本息。

1、等额本金：经济实力强，准备提前还款购房者。

等额本金的还款方式优点是节省大量资金，无论是长期贷款还是提前还款都会节省大量的利息、本金，适合经济实力非常强，有能力承受高额月供的购房者。另外如果购房者选择五六年内提前还款，可以选择此种还款方式。

2、等额本息：无力承受高月供、资金利用能力较强的购房者。

等额本息的还款方式虽然利息多、偿还总金额多，但是能够利用少量资金借贷大量大贷款，同样的月供贷款总额度比等额本金高出30%。

这种贷款方式适合两种人，第一种是无力承受高月供，只能选择这种还款方式的刚需购房者;第二种适合投资客，因为在房价上涨周期内，可以通过少量月供撬动大量资金，购买大面积的房子，房价一旦上涨收益越高。

我依然举例便于大家理解：同样的月供情况下，房子一万元一平米：

等额本金：能申请房贷100万、按照三成首付购房总资金142万，购买房子面积142平米。房价上涨1000元/平米，采取等额本金的购房者能赚取利润14.2万。

等额本息：能申请房贷130万、按照三成首付购房总资金185万，购买房子面积185平米。房价上涨1000元/平米，采取等额本息的购房者能赚取利润18.5万。

等额本息的纯利润比等额本金高出4.3万，利润率高出30%。

关键词： 等额本金 等息本金