北京二手房市场：二环周边部分二手房均价低于三环外

“从今年7月份开始，北京二手房市场明显感觉到了冷意，虽然不断有房源和购房者出现，但成交量少了，而且成交的房子大多数都是打折出售的。”中介销售人员小胡对《证券日报》记者介绍，他在上月促成了一笔二手房买卖，房主在经过近一年的挂牌后，无奈选择比周边房价降价30万元才最终找到了买主。

这位挂牌一年又降价30万元才出手的业主并非个例。实际上，自2017年4月份楼市房价自高点急转直下以来，北京二手房市场动辄每平方米降价1万元的大有“房”在。

据贝壳研究院提供给《证券日报》的统计数据显示，11月份的第三周，北京链家二手房成交量环比减少2.7%，成交均价为59129元/平方米，环比持平。

“总体来看，北京二手房市场仍偏向于买方市场，业主预期比较低，买方带看量也没有明显突破。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受《证券日报》记者采访时表示，受利率调整预期影响，未来成交量可能会有所回升，但房价总体仍呈现稳中下降态势。

二环周边部分二手房均价低于三环外

11月27日，《证券日报》记者走访了多家门店，探寻北京二手房市场的真实状态。在某链家门店内，销售人员向记者展示了不少房源。记者注意到，大部分都是上半年挂出的，很多房源至今看房次数依然是零，尤其是北京二环周边的二手房源，除了学区房外，很多房源的均价甚至要低于三环外的二手房。

“二环内很多房子是上世纪80年代的，一切设施都跟不上当前的消费需求，购房者要么是奔着学区房去的，要么就是想就近换房，与三环外很多新小区的二手房相比，这些房其实没什么竞争优势，这种价格倒挂现象已经有几年了，但成交量不断萎缩还是最近几个月才开始显现。”销售人员介绍，当前的二手房市场，用一个“扛”字就可以概括。

卖房者扛着房价不动，宁可挂牌一年多，也要卖到自己的心理价位。买房者有学区房刚性需求，但可选余地多，且凑首付难。因此，真正能够成交的数量并不多。

以广外南街小区为例，作为椿树馆小学的学区房，这所小学的孩子将来有很大几率直升重点中学八中，虽然是上世纪80年代的老小区，却是该地区的热门房源，均价在8万元/平方米左右。

但在链家房源平台上，该地区的三个房源均已挂牌近半年时间。销售人员也表示，看学区房的多，但真正成交的并不多。有房主曾对买房者暗示可以降价50万元，但买房者最终还是放弃了。

反倒是离此不远的源屋曲小区，是2004年竣工的新小区，拥有花园洋房带电梯的小区环境，一直是周边品质最高的小区，虽然不属于优质学区房，但这里的房源均价在10万元/平方米左右，不仅高于周边房价，而且房源极少，属于有价无市型。

在《证券日报》记者选择房源的时候，一位房产销售人员接到客户电话后准备出门，原来他的客户以“房子租期没到”为借口，想要拖延与买房者的购房日期，他没好气地说：“过了这村没这店了，再不卖就得等明年开春，还不知道那时候咋样呢。”

限竞房对改善型购房者更有吸引力

“北京的房价已经两年多没动静了，几乎一直在探底，或许现在是买房的好时机。”在《证券日报》记者走访的多家门店中，会反复听到这样的说辞，大致能反映出中介人员的焦虑。前一段时间，一个做中介销售的朋友告诉记者，如果市场再没有起色，明年春天就回老家，不在北京打拼了。

这并不是个案。在北京西城区广安门的链家网点，销售人员张欣(化名)感叹人员流动量之大，今年这个网点的人员更迭频率要远高于去年。

不得不说，限竞房井喷分流了一部分原本属于二手房市场的购房者。中原地产首席分析师张大伟表示，当前限竞房供应量大，而且基本上都是90平方米的小三居，总价集中在400万至500万元之间，与二手房价格接近，致使购房者有非常丰富的选择空间，这对二手房市场的打击非常明显。

事实上，相比部分网红限竞房项目，周边地区的二手房却显得毫无吸引力。一位受访者告诉《证券日报》记者，由于限制房价，当地的限竞房价格与二手房价格基本持平，甚至要低于部分二手房价格，导致周边二手房的成交量大幅下滑，购房者大多数都是冲着限竞房而来，其中更以北京的改善型住房需求为主。

限竞房的影响力还不止是辐射周边地区。张欣对《证券日报》记者说：“因为严格的限购政策，导致外地购房者大幅减少。北京本地的购房者，大多是为了孩子拥有好的教育资源而购买学区房，但他们必须卖掉三环外的房子来凑学区房的首付。现如今，改善型购房者被限竞房吸引走了，直接把这个二手房链条打断了，买房者卖不掉房子就买不起学区房，学区房主卖不出去房子，也不想买二手房，而是瞄向限竞房。”

小胡也表示，虽然有的限竞房出现滞销情况，但首批10万套限竞房入市已经对北京二手房市场产生了极大压力。虽然总说北京房价稳定两年多了，该涨了，但言语间他对北京房价的走势并不乐观，也建议记者当下多看少动为妙。

有业内分析人士表示，北京不断通过行政和经济手段进行楼市调控，虚热的房地产价格正在逐步降温，供求关系也在悄然发生转变，二手房市场正在向买方市场倾斜。

关键词： 二手房市场 北京 房价